楼市,请回答2008

来源: | 发布时间:2019-07-19 16:20

十年一个周期。2008年,大洋彼岸的金融海啸呼啸而来,国人还在畅想“股市飙上10000点”时,牛市变熊市;楼市坠入极寒,王石提出“拐点论”,消费者砸盘,房企融资受限,大佬们身价大幅缩水。这一切,与当前楼市发生的十分相似。

文 ✎ 熊颖

编辑 ✎ 邢昀


一眨眼,岁月又逢“8”。

 

2018年,上证指数一度跌破2500;又遇房地产寒冬,房企大佬万科也“坐不住”,喊出“活下去”的口号;“金九银十”不在,被砸盘的换成了碧桂园,土地流拍超800宗;胡润百富榜上,孙宏斌、许家印、杨惠妍、王健林们财富严重缩水……

 

逢8之年大事多。十年前的那个“2008”,北京奥运成功举办,聚焦全世界目光;同时,南方雪灾,汶川地震,“三聚氰胺”事件,给国人带来了不可磨灭的伤痛。

 

北京奥运结束的21天后,美国四大投行之一雷曼兄弟宣布申请破产,大洋彼岸的金融海啸呼啸而来。国人还在畅想“股市飙上10000点”时,牛市变熊市,喜欢听崔健唱《一无所有》的青年人开始恐慌真的一无所有;楼市坠入极寒,王石提出“拐点论”,人们担心“楼市会不会崩盘”,砸盘者犹如雨后春笋。

 

十年一个周期,历史总有相似之处,而十年前的那个楼市寒冬你还记得多少?

 

01


楼市现拐点

 

“我承认楼市确实出现拐点。”

 

2007年底,时任万科董事会主席王石的一句话砸向中国房地产,“坐实”了楼市的彻骨寒冬。随后,王石更是建议,“青年人在40岁之前没有必要急着买房”。

 

王石喊话的背景在于,万科刚刚在北上广深等8座城市进行高调降价,比最高点下调了5%-30%不等。

 

房企大佬万科的这一做法让同行怨声载道。SOHO董事长潘石屹认为,万科是在借市场调整之机,利用自己的影响力“清理门户”。

 

不管是自救,还是一场自导自演的阴谋,王石的主动出击无疑在房地产圈掀起了一波不小的风浪。

 

2008年的楼市确实不好过。当年1月,北上广深商品房成交量明显下滑。同一时间,全国最大地产中介公司创辉租售在珠三角7个主要城市的460家门店先后关门,中介倒闭潮席卷全国。

 


活着总比死了强,哪怕“如履薄冰”。有媒体援引曾经的世联行员工回忆,“2008年,世联行做过一次节支增效,甚至要求刚入职的员工自己办理信用卡,用来提前垫付出差成本。”资金链紧张程度可见一斑。

 

2008年,由万科发起的降价效应开始陆续在一二线城市快速发酵。春季购房特惠行动、奥运圆梦行动、青年置业计划、零风险计划……..一个接一个的楼盘活动花样不断。

 

就像2284点跌破、2245点跌破、2200点跌破,在国际金融危机影响下没有尽头的中国股市一样,2008年的中国楼市同样经历着3%、10%甚至35%的房价“大跳水”。

 

2007年北大兼职教授徐滇庆还在打赌深圳房价一路看涨,一年后楼市拐点成定局,徐滇庆愿赌服输,2008年7月在《南方都市报》刊登了24cm×17cm竖半版的道歉广告。

 

02


“砸盘”的买房者

 

2008年,A股经历了猛烈的过山车,从2007年10月的最高峰6124点“一泻千里”,最低至1664点。

 

大洋彼岸,次贷危机爆发后华尔街巨变。美银收购美林;雷曼兄弟破产;保险巨头美国国际集团向美联储寻求400亿美元的融资支持。一个个爆炸性事件让“美国金融危机”看不到尽头。

 


《北京商报》曾用整个版面来回顾A股那一年,报道里记录了这样一个故事:股民暴先生正在经历中国股市最好和最坏的时代。期间,暴先生6万变8万,随后又在新投入3万“抄底”后“竹篮打水一场空”,账面财富仅剩1.7万元。


暴先生应该庆幸的是,自己炒的是股而不是房。不然“砸盘”的大军中,很有可能又多了一名“战士”。

 

一位炒房客的描述被南方周末记录下来,“某天一早一觉醒来,发现平时熙熙攘攘的交易大厅没人了,我立即感觉坏事了。马上联系下家,可惜再没人愿意接盘了”。仅仅一年时间,炒房客从富翁变“负翁”,这一负面情绪也在随后的暴跌中爆发出来。

 

2008年9月3日-14日,万科对杭州白鹭郡南、白鹭郡东、逸品阁和魅力之城4处楼盘的剩余436套房源进行打折促销,“金九银十价格战”打响。

 


活动推出后不久,上百位购房者手举退房横幅“占领”万科杭州的办公区域、楼盘现场,情形严重的甚至导致有楼盘不得不提前结束当日销售,关门“封盘”。

 

杭州的“砸盘”事件并非个例,这一自发性组织活动同样还出现在北京、上海、武汉、宁波、厦门、南京等城市的多处楼盘。

 

买房10天损失近15万的涂女士一气之下将开发商方恒置业告上法庭,要求赔偿买房差价。方恒置业却辩称,“买房就像投资股票,有风险。降价是市场行为,现在降价了,你让我补退给你钱,那如果房子涨价了是不是你该退给我钱呢。”

 

03


房企求生

 

拐点的楼市,房企自然不好过。

 

2008年3月20日,恒大宣布中止上市计划,成为2008年中国房地产界最具标志性的事件之一,许家印成为新首富的猜想也硬生生被延后了好几年。

 

巧的是,同一天时间,中国证监会发行部公开表示,支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等目的的IPO计划,将不予核准。

 

5天后,潘石屹抛出“金句”,中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反应,并进入前所未有的融资艰难期。

 

随后“出炉”的《2008中国房地产行业资金报告》也证实了这一说法。2008年本来有40家房企要上市,预计融资200亿美元。但截至当年9月,仅有一家企业上市成功,融资金额仅为1.8亿美元。

 

不过能不能成功上市此时已经变得不那么重要,如何活下去才是房企的首要课题。

 

2008年8月,在香港举行的中报发布会上,时任万科董事会主席王石表示,“下半年的形势可能比我们想象的更严重,为此万科做好了最坏的打算”。

 

这一“最坏打算”指的是,万科将进一步下调房价,增加小户型比例,减少开工面积、减缓竣工速度和控制拿地面积。

 


现实的走向显然比王石预想的要更加悲观。万科中报发布会上提及的“减少165万平方米开工面积”在两个月后的三季报中再度调整,“再调减开工面积约110万平方米”。

 

房企“老大”尚且“勒紧裤腰带”节衣缩食,其他房企的日子还会好吗?

 

04


“无处安放”的土地

 

从炙夏到严冬,楼市的剧变将房企打了个措手不及。

 

2007年,房地产还沉浸在一片看涨的全民狂欢。房价节节高升,房企拿地绝不手软,41亿、44亿、72亿、92亿,各大“地王”“欲与天公试比高”。

 

万科在2007年的年报中如是描述这场“盛宴”,住宅企业对未来房价预期过高,导致土地市场出现抢购,土地价格大幅度上涨, 部分项目甚至出现了“面粉比面包贵”的不正常情况。

 

这一年时间,保利地产的土储面积由823万平方米增长至1579万平方米,翻了将近一番。而就像碧桂园董事会主席杨国强说的那样,“上市后的碧桂园就像一只没有了脚的小鸟,只能拼命地往前飞”。自2007年4月赴港上市以来,碧桂园不断买买买,一年土储面积增长了近2500万平方米。


 ▵ 碧桂园集团董事局主席杨国强


到了2008年,楼市变天。

 

据不完全统计,2008年上半年全国一线城市有超过40块土地流拍。而到了9月份,流拍、流标或未成交土地激增至120块。

 

没钱,成了2008年的房企主旋律。不光地卖不动了,就连2007年拍下的土地也有不少被迫退回。曾经拍下地王有多么的风光无限,退回就有多令人唏嘘。

 

2008年3月初,融信地产抛出7000万土地出让金,将上一年拿下的“福州地王”退还;当年6月,上海志成赔偿1.1亿元定金退掉“普陀地王”;两个月后,苏宁为了放弃南京东路163地块足足“割肉”4.4亿元。

 

不过,退地损失的只能算小钱,房企大佬在2008胡润百富榜上的全面下滑,才一针见血的揭露了2008年房企日子有多么难熬。

 

《北京晨报》的一则新闻中指出,2008年,拥有上市公司的地产富豪,财富平均缩水60%,非上市的房地产富豪,也缩水了30%。

 


2008年财富减少最多的十大企业家中,房地产开发商占了9位。而最为典型的是,2007年富豪榜首位的杨惠妍,她的财富在过去一年里缩水近75%,由1300亿元骤减到330的亿元。


而在内外叠加的严峻形势下,最终一系列宽松政策、救市计划,让楼市重新回温。

 

十年周期中,很多场景在重复上演,调控、降价、流拍、砸盘、裁员。不同的是,2008年北京房价平均1万元出头,2018年北京均价维持在6万元左右。

 

经历了一段狂飙突进的沸腾岁月,楼市沉珂隐疾深入经济骨髓,当前“房住不炒”的政策基调未变,这一波的楼市调整最终会走向何方?



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燕郊楼市浮沉记


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